大头先跟大家简单讲一下什么叫「以房养老」。
「以房养老」源自美国。不像讲究孝道的中国人，美国人没有「养儿防老」的观念，他们的老人基本上只能靠退休金生活，再加上人年老后疾病增多，在健康上的支出就更多了，所以往往入不敷出。
不过，美国老人也没有把房产留给儿孙的想法。于是，他们就把房产抵押给贷款机构，来换取养老金，等去世后，贷款机构就直接把房产收走，自己也不用为处理身后事发愁了。
美国年满 62 岁的老人都可以申请以房养老，老人的房产价值越高、年龄越大，能申请下来的养老金就越多。养老金可以一次性全拿走，也可以像退休金那样每月领钱，跟其他贷款类似，不同的方式和年限对应不同的额度。
2013 年，中国也开始推行以房养老政策，国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出「开展老年人住房反向抵押养老保险试点」。
我一直说，骗子这个行业是最具创新精神的，这样的政策都能被他们盯上，琢磨出令法律界人士都感到十分棘手的高级骗局。
高级到什么程度？基本上，受骗者是没办法通过法律途径打赢和骗子的官司的。一般的骗局，你可以怒而报警，但是这种骗局，你报警之后，警察都没有办法帮你！你说高级不高级？
下面，我来给大家慢慢拆解以房养老骗局的套路。
如果有人告诉你，把手里的房子抵押借款 3 个月，就能获得每月 10% 到 15% 的高息，到期还能全额返还本金，请问，你会动心吗？
说真的，一般人都会动心。毕竟，不动不摇，3 个月就可以收到几十万的利息，更关键的是，房子看上去也没有风险，只是被抵押 3 个月。更何况，这 3 个月里，你一直都在房子里住着，谅房子也飞不到天上去。
各位，这就是我说的，贪念一起，万事皆休。你只要有取不义之财的想法，就得做好飞来横祸的准备。
这种骗局首先出现在房价高得举世闻名的北京，毕竟北京一套房值个几百万元、上千万元很正常。有几百位老人上当和骗子签下了种种法律文件，坐在家里等天上掉馅饼。
可是，几个月过去了，老人不仅没见到当初承诺的高收益，连房子也被骗子们以合法形式悄悄低价卖给了他人。短短数月之间，这些老人就遭遇「上穷碧落下黄泉」的惨痛经历，不仅失去了房产，甚至还有人背上了巨额债务。
不过，和怕见警察、怕上法庭的传统骗局不一样，在以房养老骗局里，骗子们都是以合法的身份，大摇大摆地夺走了老人们的房子。因为老人们都被连蒙带骗地签署并公证了一系列文书，这就为骗局披上了一层合法外衣，他们想要通过法律途径拿回原本属于自己的房子，难度很大，毕竟打官司要讲证据。
不止一位专做诈骗诉讼的律师惊叹骗子的布局之缜密、手段之毒辣、防御之完备。这种前所未见的新骗局，简直是在光天化日之下、大庭广众之中，夺人钱财，取人性命。照例，大头将结合案例，跟大家细细讲讲以房养老骗局是怎么骗人的。
张女士一家在北京东二环有一套学区房，本来日子过得和和美美，可在 2016 年 10 月的一天，一群黑衣人突然闯了进来，声称她的母亲欠了他们几百万元而无力偿还，要把房子收走抵债。
张女士被吓坏了，赶紧报警。警察向黑衣人了解情况后，客客气气地跟张女士说：「人家给我看了房产证，这房子确实是别人名下的，所以还请你们配合搬家。至于你们两方之间有什么纠纷，可以通过法律途径解决。」
张女士一下子就蒙了，自己住得好好的房子，怎么成了别人的？
无奈之下，张女士一家只得搬了出去。她第二天去房管局一查，发现房子竟然在一周前就以低于市场价一半的价格被卖出去了。因为房子是在母亲名下的，她就问母亲到底是怎么回事，这才知道了整件事的来龙去脉——
5 个月前，她母亲偶然接触到以房养老，一位理财专员广某称这是一种高收益、零风险的新型理财：「大姐，做以房养老理财，您只需要把房产证交我们代管 3 个月，我们帮您去做无息抵押，用借出来的钱再去投 3 个月的短期项目，每月能有 7 万元的收益；到期之后，我们就立马帮您把房产证赎回来。」
这个方案听上去天衣无缝，自己的房子只是在外面漂流 3 个月，就可以挣来 27 万元，这种好事情哪里去找？她母亲动心了。这一动心，贪念一起，就是灾难的开始。其实仔细想一想，很多骗局并不是无妄之灾，如果自己不起贪念，骗子是没有可乘之机的。
于是，张女士的母亲跟着广某去了他们的公司，在没有看文书内容的情况下，就稀里糊涂地签下了一堆法律文书，并在对方授意下以房子作抵押向龙某借了 190 万元。随后，她又被龙某领着去不动产交易大厅办理了房屋抵押手续，并将借来的钱一分不少地转给了广某。
而广某只是给了她一张手写借据，说：「等项目到期之后，我们就把这笔本金直接还给龙某了，也是帮您省心，不来回倒腾了。」
母亲一想，也对啊，房子自己住着，本金到时候直接拿去赎房产证就行，没必要过自己的手，自己躺着收钱就是了。
没想到的是，噩梦还是到来了。
听完这一切后，张女士赶忙带着母亲去理财公司找人理论。令她没想到的是，当初广某带母亲签文书的地方根本不是什么理财公司，而是一家公证处。张女士在这里看到了母亲公证过的文书——一份借款合同和一份委托书。
借款合同显示，母亲借的不是 190 万元，而是 230 万元，借期 1 个月，月息 2%。你看看老太太多糊涂啊，连借的是多少钱都不知道。这还不算，要命的是有一条款是这么说的：如果张女士的母亲到期没有还款，龙某可以凭借公证书向法院申请强制执行，母亲则放弃自己的抗辩权。
而那份委托书的内容是，张女士的母亲将自家房屋的抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取房款等权利统统委托给龙某。正是因为有这份委托书，骗子才能在母亲毫不知情的情况下，把她的房子过户。不用说，低价将房子买走的人也是骗子的同伙。
广某、龙某、买房者，这些人共同组成了一个分工严密的高智商诈骗团伙。而张女士一家并不是唯一的受害者，董先生的遭遇更加离奇，他的一套市价近 700 万元的三居室被人以 1000 元给网签了。你没看错，不是 1000 万，是 1000 元，而且不是每平方米 1000 元，而是总价 1000 元。
这还不如白菜价，把白菜挨个放在地板上铺满这三居室，花的钱也远远超过 1000 元。由于房子还没过户，董先生就去世了，他的子女以遗产纠纷的理由在法院办理异议登记，才把房子保了下来。
说来说去，这些老人都是被那个广某祸害的。这个人是从哪里冒出来的？是一个姓田的老人介绍给大家的。你们是不是认为这个田老头一定是幕后黑手？错，他同样是以房养老骗局的受害者。
那他为什么还要干这种缺德的事儿呢？就是因为他的房子也被卖了，没有钱，而骗子向他承诺，只要他能把这项业务介绍给认识的人，完成一个就给他一笔介绍费。为此，他不遗余力地把骗子介绍给周围的老人。
所以这种人特别可恶，像僵尸一样，自己被感染了就开始撕咬别人，为自己续命，毫无道德可言。
甚至警方在刚开始面对这种骗局时，也没有反应过来。毕竟骗子手里的法律文书很全，房子就是骗子的，别人在这儿住，本来就说不过去。所以，这些被骗老人的子女一开始报警的时候，警方没法立案。
但是，当相似的案子冒出来之后，警方意识到一个问题，这可能不是简单的经济纠纷，而是一个精心设计的骗局，于是开始刑事立案。警方研究案情后，发现了这个骗局当中最可怕的一点，那就是公证处也是骗局中的重要一环。
被骗老人们的文书公证都是在某三家公证处办理的。老人们的子女也发现，公证处是他们维权时绕不过去的坎儿，这个骗局没有公证处个别工作人员的参与，就不会成立，个别人渣一样的公证员已经和骗子勾结在一起，为他们的骗局披上了一整套合法外衣。
后来这些被骗老人的子女就去公证处质问工作人员：「你们公证的时候有没有告诉老人，他们的签字意味着什么？」人家说：「有啊，告诉了啊，我们这里都有材料，你们可以自己看。」大家拿过来一看，材料的确很完备。
但看着看着，大家发现一个破绽，这些不同的老人，单位不一样，受教育程度不一样，生活环境也不一样，但是他们在公证处的材料都是一模一样的。于是大家再次质问工作人员：「你们究竟有没有如实向他们告知风险？」
公证处怎么解释呢？他们辩称：「每年来我们这儿公证的人特别多，我们不可能给每个人做一份个性化的公证材料。这些材料都是制式的，看完之后签字，法律文书就是有效的。」
最终，北京市司法局针对相关公证处的乱作为，甚至违法乱纪行为进行调查，吊销了一些公证员的职业资格，给公证处以警告处分，罚款 20 万元。
这种忽悠老年人拿房产抵押办理高额贷款，然后凭借委托书悄悄卖房的行为，已经成为一种针对老年人的新型骗局。
在以房养老骗局里，骗子最高明的地方在于，这些被骗的老人根本无法提供证据证明这些人涉嫌同谋诈骗，即便最后骗局败露，他们只需要抛出一两个干脏活儿的小喽啰背锅就可以。比如上面案例中的广某，因涉嫌诈骗被法院判了无期徒刑。
除此之外，案子的幕后核心一个都没有被抓起来。所以你看，这种高智商骗局多么可怕，所有人都知道他们是骗子，他们有罪，但就是找不到他们的法律破绽在哪里。即便东窗事发，警方立案，他们也只需断臂求生，把干脏活儿的抛出来，自己依然可以逍遥法外。
被骗老人想要维权非常难，这些案子是民事套刑事，刑事嵌民事，大案套小案，小案牵大案，纠缠在一起成了死结。根据律师的观察，有时候一家的官司没有个十年八年都打不完，但是这些老人毕竟年事已高，最大的问题就是等不起。
以房养老骗局正是利用老年人不懂法，也不懂得法律文书的意义和概念的弱点，才让老人在完全放弃自己权利的法律文书上签了字。更可怕的是，它还出现了次生伤害。
第一批被骗的老人为了弥补损失，走投无路之下开始与骗子合谋，不断发展下线，就这样，被骗者像滚雪球一样越来越多。这些被骗者，说起来都是我们的父母辈，甚至是祖父母辈，一些七八十岁的老人到最后只得流落街头。
这种恶性案件震惊了很多人，包括当时在《中国青年报》做调查记者的刘万永。他带领几名年轻记者，针对这种可怕的骗局，做了深入采访和调查，最后发表了一篇非常有影响力的文章，披露了这种以房养老骗局。
这个调查推动了一项新政策的出台。北京市司法局明确规定：从 2017 年 8 月起，全市公证机构在办理类似业务时，不得为借款人办理担保性委托公证，公证书必须送达双方当事人；60 岁以上老年人在办理房产抵押、不动产委托等公证时，必须由成年子女陪同，办证过程必须录像，并附卷备查。
应该说，这项规定是有积极意义的，它从根源上杜绝了很多惨剧的发生。
有人评价，这项新规是被骗老人用自己的悲剧、血汗甚至是生命换来的，那些推动新规出台的老人在哆哆嗦嗦地走向死亡，走向凋零。
应该说，以房养老骗局危害非常大，隐蔽性非常强。
我们来总结一下它的特点是什么。这个特点就是骗子利用自己掌握的资金，诱惑老人签订抵押贷款合同，同时骗他们签订可以出售、转让房子的委托书；老人一旦上当受骗，骗子就会迅速把房产过户。
在这个骗局里，主角只有两方——骗子和老人。骗子用自己的钱伪造双方的借贷流水，先把钱借给老人，老人再把钱交给骗子，这样在法律上，骗子是完全站得住脚的，即便是警察同情被骗者，也不能拿他们怎么样。
但是，这个骗局有个致命缺陷——如果被骗者多了，骗子团伙就很容易暴露。这就像碰瓷一样，一两个被骗者来报案，警察没有办法；如果有十个人都过来报案，说遇到了同一个碰瓷的，警察就可以抓他们了。所以到最后骗局集中爆发的时候，公安机关给予立案，骗子们也有了一些麻烦。
我们在前面讲过，道高一尺，魔高一丈，骗子就像病毒一样，不断进行着各种变异。针对公安机关的立案调查，以房养老骗局很快升级为 2.0 版本：骗子们只负责寻找有房子的老人，然后帮老人寻找借款人，让老人把房子抵押给外部借款人，再把钱给他们，他们短期内给老人支付高额利息，最后找机会卷款跑路。
大家想一想，2.0 版本的骗局最大的危害是什么呢？负责收钱的骗子全身而退，剩下的残局就得由借款人和老人收拾了。可以说，这样的骗局已经非常高级了，所有人——包括年轻人在内，都不可不防。
直到现在，这样的骗局还在发生。北京有一个影响特别大的案件——中安民生非法集资案，骗了 800 多人，涉案 800 多套房子，每一套房子背后都是一个血淋淋的人间惨剧。
讲到这里，我的心情十分沉重。在这场骗局中，老人们「以房养老」梦碎，不少出借人的日子也很难过，唯一获利的就是骗子。
对老人来说，人生暮年遭遇这种重大变故，就如同跌入万劫不复的深渊，毕生心血付之东流不说，有人还背上了天文数字一样的债务，这个债务从法律上讲，还不能不还。
在这里，大头要像杜鹃啼血一样发出警告，大家千万不要轻视此事。在我们能预见的未来，骗子是不会消失的，这些骗局只会越来越高级。我们要想和父母平安度过一生，真是不容易，千万要警惕啊，善良的人们。