基于我国文化背景和当前的社会因素，很多夫妻在婚姻关系存续期间，用双方共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女的名下或将孩子作为共同所有人。有的在购买商品房时是出于对子女的赠与，有的是借名买房、规避税收、为子女上学提供便利，甚至是逃避债务等方面的考虑。当前不动产登记中的「娃娃房」现象不在少数。可当家庭出现变故时，这类房子该如何处理？父母有权分割孩子名下的房产吗？
我们先来看一组案例：胡某与邱某系夫妻关系，于2005年1月生育一子邱某甲。双方于2017年5月经法院调解离婚，儿子随胡某共同生活。2010年12月16日，双方取得上海市中山西路房屋产权。产权登记人为胡某、邱某、邱某甲共同共有。胡某起诉到法院，要求依法分割该房屋。法院认为该房屋购买于胡某、邱某婚姻关系存续期间，产权登记在原、被告三人之下，未明确具体份额，故应认定为原、被告三人共同共有。鉴于邱某甲当时年幼，未实际出资，也不承担还贷义务，在处理产权时法院根据情况酌情调整邱某甲所得的比例。最后判令诉争房屋中属于胡某的份额现归邱某所有，邱某补偿胡某房屋价值的35%，儿子邱某甲的份额30%保留在诉争房屋中。这是法院认可父母将子女登记为共有人，视为对子女赠与的例子。
第二个案例：王军与关雨二人均系再婚，李小某系关雨亲生女儿、王军继女。2012年王军和关雨与女儿李小某订立房屋买卖合同，并将两套房屋过户到李小某名下，实际李小某并没有支付价款。同年以李小某为买受人与第三人签订购房合同，并由王军代王小某签名后直接登记在李小某名下。后王军与关雨离婚。2015年，王军将李小某起诉到法院，要求确认这4套房产为王军和关雨夫妻共同财产。李小某和关雨均认为这4套房屋属于李小某个人财产。吉林省高院经过再审认为：父母将房屋登记在子女名下的原因很多，因特殊的身份关系，不能仅仅依据产权登记确认房屋的产权。对于前两套房屋，在签订买卖合同后过户到李小某名下，李小某虽主张双方签订合同的真实意思表示为无偿赠与却没有提供充分的证据予以证明，而李小某又没有按照买卖合同的约定支付房款。后两套房屋虽以李小某名义购买且登记在李小某名下，但购买时李小某没有成年，没有经济能力。《中华人民共和国物权法》第十七条规定「不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。」第三十三条规定「因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。」据上述规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时，亦要根据实际出资情况以及当事人行为时的意思表示确定房屋的归属。故原判认定以李小某名义购买的房屋系王军与关雨的夫妻共同财产亦无不当。
我们发现这两个案子，法院判决的结果是有区别的。对产权登记在孩子名下的房产能否认定为夫妻共同财产存在以下两种观点：一种观点认为，父母在办理产权登记时将产权人登记为子女，应视为父母对子女的赠与。因为根据《民法总则》和《合同法》，大于8岁的孩子属于限制民事行为能力人，有权独立订立法律上纯获利益的合同，而小于8岁的孩子虽然为无行为能力人，但法律上创设了法定代理人代理制度，父母作为监护人可以代为接受赠与。按照这种分析，不管是小于8岁还是大于8岁，父母对子女房屋的赠与都是有效的，在离婚时父母不能随意分割属于子女的产权部分。另一种观点认为，对于产权登记为子女的房屋，在没有明确的赠与的意思表示情形下，赠与关系不成立，该子女只是名义上的房屋所有权人，实际上的所有权人应为其父母，故这类房屋宜认定为夫妻共同财产。
我们分析了实务中多个法院的判决，发现各地的法院意见有所不同，有的遵照不动产登记公示公信原则，认定房子就是孩子个人财产。父母对孩子的赠与不得随意撤销或者在离婚时非为子女的利益而作处分。有的法院会考虑案件证据情况分析是否具父母有赠有的意思，比如是否是借名买房，是否是为了恶意躲避债务，将房子转移到孩子名下等等。
江苏高院就出台了家事案件审判指南认为，现实生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑将房屋产权登记在未成年子女的名下，但这并不意味着该房屋的真正权利人即为未成年子女，人民法院应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。我们所讲的第二个案例吉林省高院也持此种观点。
其实无论是民法、合同法还是物权法，法律规定最主要的目的还是尊重人们意思自治，保护未成年人利益，并且禁止恶意转移财产，侵害第三人债权的行为。所以登记在孩子名下的房子，如果是有足够的证明当初是赠与孩子的，那么法律也会尊重你的意思，并且保护未成年人利益不受侵犯。如果你能证明登记在孩子名下只是在不违背法律禁止性规定下的权宜之策，并非真实赠与，法律同样也会保护作为父母的正当财产权益。毕竟有很多孩子只学会啃老，年迈的父母没有经济来源，当初用血汗钱买的房子现在是安身立命之所，对他们来说重要性是不言而喻的。