问大家个问题，如果把房子留给子女的话，你会选择什么方式呢？办理房屋等不动产的过户，通常有买卖、赠与、继承三种形式，身边有很多朋友对这其中的税收计算都有疑惑，纠结用哪种方式好。由于三种形式下涉及的税种多、减免税优惠内容复杂，一直困扰着大家，本节课我就结合生活实际来聊聊这几种行为所涉及的那些税事儿，看看税法是如何影响不动产买卖、赠与、继承的。
房屋一类不动产交易会涉及到契税、增值税、个人所得税、印花税等几种税收。
先来说一说赠与。大家最为关心的就是亲属之间的房产赠与问题，比如丈夫赠与妻子，父母赠与儿女。根据财税〔2009〕78号文件规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况，对当事双方均不征收个人所得税，其余情况需按20%缴纳。根据2016年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税，其余情况按照5%征税。免增值税除了前面免除个人所得税里面的情形，还包括了离婚财产分割。也就是说，对于家庭财产分割、赠与、遗嘱继承免缴个人所得税、增值税、土地增值税。契税的话，只对配偶、法定继承人免税，在此之外的人，需要按规定缴纳契税。印花税，双方都要按照%缴纳。总结一下就是，将不动产赠与直系亲属的，不征个人所得税、增值税、土地增值税、契税，但是双方需要各缴纳%的印花税。
第二种重要的方式就是买卖了。房产买卖契税的税率会跟家庭拥有的房屋套数挂钩。对个人购买家庭唯一住房会征收1%或者1.5%的契税，以房子面积90平米为分界点。如果是二套房、三套房，相应会增加税费比率到2%或者3%。同时也会根据居住年限，征收增值税、土地增值税、个人所得税、印花税等等。居住不超过两年免征增值税。对于家庭唯一住房出售，居住不超过5年需要按20%缴纳个税，超过5年不用交。如果是非唯一住房不论是否超过5年，转移产权都需要按照20%缴纳个税。
那么继承又是怎样的呢？同赠与一样，将房产赠与或者通过遗嘱留给亲属，免征个税、增值税，法定继承人还免征契税。这里的亲属是指，配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。法定继承人就是从这里面去掉孙子女、外孙子女。如果说需要缴纳的费用，那就是印花税以及可能的公证费。需要指出的是，直系亲属之间的继承和赠予，不在限购范围，法律这样规定能够消除一些年轻人的顾虑，想接受父母的赠与，又怕将来买新房有麻烦。法定继承、遗嘱继承、离婚财产分割、亲属赠与不动产一般无需公证，但目前仍有部分地区未取消上述强制公证要求。继承、赠予后的房产，虽然减免的多，需要缴纳税费比较少，但是如果将来准备再次出售，则需缴纳20%的个人所得税，满五年唯一住房除外。所以选择哪种方式，我们需要综合考虑，有时候不能只看眼前利益。
有人说，你说了这么多，我听得晕晕乎乎的，各种税我也分不清，也不知道三种方式税率的比较方法呀。没关系，我们来讲个例子，进行说明，看买卖、赠与、继承哪种方式性价比最高。
假如现在父母有一套120平米，购买价为200万，市值280万的住房，想过户给自己的21岁的儿子。大致算一下，如果继承，只需要缴纳%的印花税，其他的费用都免了。如果是赠与，需要缴纳3%的契税即8.4万元和%的印花税。但是，因为儿子取得的房产不属于「购置」取得，所以儿子两年后以300万元销售受赠不动产时，应当按全额征收增值税15万元。同时还应缴纳个人所得税（）x20%=55.3万元。总共要交78万多元的税。
换种方案，如果儿子是通过从父母那里购买而来，即父母先将房子按280万元卖给儿子，然后将现金赠与儿子（或者父母放弃债权）。假设2年后，儿子仍然按300万元的价格对外出售。父母应该负担增值税（280－200）×5%＝4万元。假如不满5年，父母还应缴纳个人所得税（280－200－4）×20%＝15.2万元。儿子缴纳契税9万元。因为儿子取得不动产的环节属于「购置」，所以，儿子应缴销售不动产增值税：（300－280）×5%＝1万元。儿子取得不动产不属于「受赠」，再销售缴纳个人所得税时，应当允许扣除财产原值。儿子应缴财产转让所得个人所得税为：（300－280－9－1）×20%＝2万元。父母和儿子税负合计为：4+15.2+9+1+2=31.2元。
通过上述案例我们总结，继承基本无需缴纳税费，赠与需要缴纳少量契税，而买卖需要缴纳税费最多。如果再次需要出售，计算总的财产过户成本的话，把房子卖给子女是最省钱的。通过这种「改捐赠不动产为捐赠现金」的方式，能够降低总的税负，使得最终支付的税款少于受赠不动产后买卖缴纳的税款。所以关于买卖、赠与、继承，选择哪种方式以较低成本实现财富传承愿望还是要看具体需求。综合考虑，如果不再次出售，那么用继承的方式，如果需再次出售，那么房子先卖给子女是最省钱的一个交付方式。怎么样制定方案，可以咨询专业的家事或者税务律师。
好了，今天的课程就到这里。希望大家通过这四十节课内容的学习，对婚姻家庭法律的认知有一个质的飞跃，并将学到的知识运用到生活中去，帮助我们提升幸福指数。感谢您的一路陪伴，我们再见。