对于恋爱中的年轻人来说，买房准备结婚，这本是一件浪漫而美好的事。在房价不断上涨的今天，买房又是一件大事。除了感情因素、法律因素外,还会因为双方父母的介入变得非常复杂,这让婚前想买房的人感到困惑：怎么买房才能算作是我的个人财产呢？怎样让我不致于出钱出力，最后落得人财两空？父母出的首付款是借款还是赠与？父母帮助还按揭算谁的？今天呀，我们就来谈一谈婚前购买房产的规划与安排。当您搞清楚了上面这些疑惑以后再去买房，这样肯定会避免一些不必要的损失。
我们先来看一个案例：王玲与陈楚是初、高中同学,大学期间确定恋爱关系，毕业后陈楚在家乡沈阳市区一家银行当职员，王玲也有自己的工作。他们于2015年09月15日登记结婚，不久生育一个女儿取名陈静好。在外人看来，他们的小日子就像女儿的名字一样「岁月静好」。可惜的是，女儿出生后，双方因家庭生活琐事及性格差异产生矛盾，感情逐渐淡化并开始分居生活，最终于2018年4月闹到了法院。因为涉及房子、车子以及双方父母财产给付问题，案子从一审打到了二审，双方折腾了一年多。
原来啊，在结婚前，双方家庭约定，由男方准备新房，女方负责置办嫁妆包括家居家电。婚前女方父母帮助购买了冰箱、电视、空调、洗衣机，四件套等。陈楚的父母则赶在陈楚结婚登记前为他购买了一套房子，交付了首付款74万元，余款45万元以陈楚名义办理了按揭，婚后陈楚和王玲两人共同偿还了元。另外30.8万元由陈楚母亲分两笔代为偿还：第一笔20万元为陈楚母亲汇入陈楚账户，随即又转存入房屋贷款账户；另外一笔10.8万元陈楚母亲则直接存入房屋贷款账户。陈楚认为，房子是婚前个人财产，还贷的钱是自己母亲拿的，王玲没有参与还贷，无权分割。王玲则认为，当初说好了一方买房一方置办嫁妆，房子应该属于夫妻共同财产。陈楚母亲在婚后帮助还贷，又没有明确说明是给陈楚一人，根据法律规定该笔出资应该是对二人共同的赠与，双方互不相让，各执一词。
法院认为，争议的房产因是陈楚父母在陈楚婚前为其出资购买，产权登记人又只有陈楚一人，应当属于陈楚个人婚前财产。婚后陈楚母亲代为偿还30.8万元房贷，第一笔20万元转入陈楚账户，此款又在短时间内存入房屋贷款账户，其使用目的明确，并非用于夫妻双方的婚后生活或其他赠与，而是用于偿还房屋贷款；另有10.8万元为陈楚母亲直接存入房屋贷款账户。陈楚母亲偿还的是陈楚婚前个人债务，对于这笔在婚后为陈楚婚前购买的房产的出资，应视为陈楚母亲对陈楚个人的赠与。王玲主张该部分为夫妻共同财产并予分割，无法律依据。对双方在夫妻关系存续期间共同偿还的元部分及增值应予分割，王玲应分得房屋折价款元。于是法院最终判令房屋产权归男方，屋内的家具家电归女方所有，陈楚给付王玲房屋婚后还贷部分加增值部分补偿款合计元。
至此，该案尘埃落定。在这个案件里，有人会有疑问，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。在这里，法院为什么不支持原告王玲的主张，毕竟陈楚母亲是在他们婚后代替还贷的30.8万元也不是一笔小数目。但是，我们注意到，虽然陈楚母亲还贷在结婚后，但是买房却是发生在结婚前，房子产权登记人是陈楚，陈楚的母亲并不是为双方购置房屋出资，所以本案并不适用这一条。也还有不少人会认为,夫妻双方为结婚而买房,男方付首付款,女方负责家具电器，婚后又一起生活、共同还贷,这种情况下的按揭住房就应该是夫妻共同财产，然而法律上却不这么看。根据婚姻法司法解释三第十条，一方婚前签订不动产买卖合同，登记在自己名下，并以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，双方对于产权归属不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分由产权登记一方对另一方进行补偿。对于本案中的男方来说，在整个离婚过程中并没有吃亏，房子在婚前买的，真正在婚内二人还贷的部分才6万多元。而对于女方，结婚三年，最后离婚时，女方要独自带着女儿生活，财产方面丝毫没有占上风。
这个案例，给了我们很多启发，也暗含了一些婚前购置房产的技巧。处在不同的立场，比如男方、女方，婚前购置房产的需求与规划应当是不一样的。买房的时间、出资、产权署名、还贷主体的确定都大有讲究。
在中国人传统观念里，结婚须由男方出面买房。有房地产商利用大家这种心理打出广告：你和丈母娘的距离,只差一座房子。这时，对于我们男孩儿来说，如果你有足够的资金在婚前购买房产，想让你自己对房子享有100%的产权，应注意：第一，要保证自己在结婚前付清与房产购买相关的所有款项，包括购房款、契税、公共维修基金等各项费用；第二，结婚前不仅要签订房屋买卖合同，而且一定要将产权证办理妥当，并且产权证上登记的产权人只有自己，不涉及其他人；第三，结婚前用自己的资金完成房屋装修；第四，涉及房产的其他费用如果需要在婚后支付的，切记用自己的婚前个人存款来支付，并且采用银行转账的方法完成。这样办下来的房产，就全部属于婚前个人财产。即便结婚后将房产卖掉，获得的价款也还是你的个人财产的形式转化，跟另一半没有关系。可以说，这是一张最安全的牌。
如果你没有足够的资金在婚前购买房产，而是通过按揭贷款方式购买房产的，应该注意：第一，结婚登记前就完成房屋买卖合同和房产抵押借款合同的签订；第二，结婚登记前付清首付款、装修完房产；第三，婚后每月偿还银行房贷也要来自于一方的婚前个人存款或者由自己的父母直接打款到还款账户。当然这样操作是在你有婚前财产剩余或者父母有能力帮你还贷的情况下，如果没有，用婚后收入还贷，该部分及增值是属于婚后共同财产的。
相对男方来说，女方买房压力小得多。而对于那些在另一方婚前买房时，准备出资支持的女孩们，想让自己出的钱不打水漂并且让这个房子有自己份额的话，要记住：首先，你的资金支持仍然需要通过银行转账的形式，并且备注好用途，千万不要直接取出现金交给对方。因为日后发生了纠纷，他不承认，你哭天喊地也没有用。还有就是，即使你没有出钱，但是又想给自己一份保障，在对方与房地产公司签订购房合同时，不妨一同前去，掏出身份证，要求在买方一栏也署上自己的名字。这样到时候房产证下来，就会是两个人的名字。因为房屋产权的确定，依据的是产权证书而不是看谁出的钱。在实务中，还有很多一方婚前借款买房，婚后用共同收入偿还债务，另一方主张婚内还债部分属于夫妻共同财产，却因提不出足够的证据而得不到法院支持的情形。所以如果购房时，在房本上署名的话也是一道「护身符」。
年青人买房可能积蓄不足需要借助父母的力量来达成，那么父母对子女购房有什么支持技巧呢？
如果父母愿意出全资为子女购房一定要在婚前。因为等到婚后的话，父母要明确表示是此房赠与自己子女个人，这种情况下，对方万一知道了心里肯定不舒服，容易伤感情。所以最好在婚前买。父母如果放心在房产证上只署子女的名字，那么应当注意房屋买卖合同的买受方处要由子女一人签字；购房款由父母通过银清；房产证争取在子女结婚登记前办理完毕。父母若担心孩子年轻气盛，因为草率或冲动在婚后听另一半的话在房产证上加名或者随意变卖
处置了房产，不妨在购房时，和子女作为房产的共同购买方与房地产开发商签订房屋买卖合同，如果需要约定共有人对房产拥有的产权比例，可以在房屋买卖合同中做出特别约定；不动产权属证书登记的产权人为父母和子女，可以约定各自占有份额，比如子女占90%，父母占10%。
如果父母愿意为子女购房支付首付款，并帮助子女婚后偿还房贷的，应注意以下几点：第一点，父母在子女婚前支付首付款以及婚后帮助偿还贷款前，应与子女明确帮助资金的性质，如借款或赠与，并要签订借款合同或赠与合同。该赠与合同无需让受赠人的配偶知晓，从而可以避免不必要的麻烦和矛盾。但是这种私下合同客观真实性难以得到法院认定，需要到公证处办理公证，协议中应明确具体的借款人或受赠人，如是赠与，应特别书写「受赠人只有某某，与其配偶无关」。第二点，父母将购房首付款在子女结婚登记前以银行转账方式直接付至房地产开发商的银行账户；第三点，父母在子女婚后帮助偿还贷款时，应通过银行转账方式办理，而且注明用途。
除了上述所讲的婚前购房规划，双方也可以通过婚前协议的方式对婚前买房归属、出资、还贷情况进行约定，这一内容我们将在下一期分享，欢迎大家届时收听。好了，今天的分享就到这里，感谢大家的聆听。