大家好，我是天祥，欢迎来到月入一万零花钱系列课。今天跟大家分享一个很酷的赚钱方式——当房东，而且不需要你有自己的房子也能完成从房客到房东的转变，看看身边有多少人在租房，你就能发现这是一个多么大的市场。
先说个故事，曾经有人说：「奋斗的真谛就是 35 岁前拼命压榨自己，35 岁之后享受人生，35 岁后退休。」这句话到了房地产多军的口里就变成了：「既然 35 岁可以退休，为什么不可以是 28 岁？」不，我们还是低估了中国 90 后的威力。这句话到了 90 后嘴里就变成：「既然可以 28 岁可以退休，为什么不可以 23 岁？」于是，某人在毕业一年之后就退休了，他退休的主要方法就是做民宿。故事的主人公叫罗尼，他的民宿你可能不太了解，不过你可以去看一看去年热映的几部剧，《我的前半生》和《欢乐颂 2》都是在他的民宿里拍摄的，是不是很震惊？通过这样的方式年入百万也不是梦。民宿短租最简单的解释就是用低价租来的房子通过自己的经营，以分割时间的方式租给短期需要房子的人，从而实现高房租获取收益的手段。这是我们这堂课最核心的内容，也许你之前听说过类似的说法，但是该如何操作呢？又该如何把你的短租做到脱颖而出呢？且听我细细道来。
为什么短租很赚钱？以二线城市重庆为例，一套一百平的 2 室 1 厅一个月的租金在 3000 元左右，贵点的差不多也就很难再高了。长租的顾客会考虑价格，因为这是必不可少的花销。但是如果是出去玩的人呢？对价格相对来说就没有那么敏感了，2 室 1 厅的房间 300 左右一晚的价格还是可以接受的，毕竟酒店也差不多是这个价，而且民宿面积要大很多，还可以自己做饭，一家出去玩就方便很多了。也就是说我们在一个月的时间里只要租出去十天就不亏，那么这个数据最终结果是什么呢？事实上，这个数据在像重庆这样的二线兼旅游的城市，短租的满租率在淡季是 40% 以上，旺季接近 90%，也就是说淡季做这个能够小赚一笔，旺季基本能带来房租 2 到 3 倍的收益，所以我们最大的问题是如何使满租率极大的高出竞争对手。
早前市场上是通过找房东把房子租过来后再转租，后来衍生出把一套房子以不同的价格段分租出去来获利的方式。随着市场上中介公司的规模越来越大，形成垄断，加上信息传递越来越畅通以及国家的一些政策限制，这样的方式现在市面上也有，不过也越来越难赚钱了，我个人并不推荐。而且这样做也很难体现出我们的水平，我们既然要做，就要使得利润最大化。我会从市场调查、房源选择、租后改善、线上推广以及售后几个方面展开，因为内容太多，我们分成两节课来讲。
第一步，市场调查。我们要先看一下本地有没有市场，就好比去打鱼，在一个没有鱼的池塘，你再怎么努力也抓不到鱼。一般来说，一二线城市以及旅游城市的市场都是很不错的，三四线城市看情况。调查方法比较简单，你可以现在就下一个短租类的 APP 比如 Air、小猪短租、蚂蚁短租等等。注册后打开本地房源，看一看房源是多还是少，然后假装租客订一下房子，这时你就能看出哪些房子已经被订出去了。线上的这些数据可能有点不准，因为很多房东会把房子同时挂在几个平台上，在一个平台被订了之后，因为懒所以没有在另一个平台上同步，这时你可以伪装客户直接通过软件自带的通讯工具向房东问问看。我的一些学员看完了之后跟我说，好多房子在出租，这个市场竞争太激烈了，是不是不能做了？
我说：「大错特错，越多的房子出租，这说明这个市场就越好，机会越多。」我们如果把自己的房子和经营做好，就能拿到更多的收益。怕就怕没有房子出租，如果你用三四个 A 都找不到你的城市，那么可能你所在的城市在这里的市场真的很小，你也可以试试。不过，我更建议你去离你近的大城市去尝试，然后你可以打着「朋友来玩想住几天，请你帮她订房，想过去看看」的名义去看一看房子，甚至可以订一两间住一下，自己感受感受。
第二步，选房源。对于短租房源的位置的选择跟长租的区别很大，这是决定你的房子赚不赚钱的一个很大的原因，很多刚做短租不赚钱的原因基本上都是因为选址不对。 在考察市场这一环节中，你可以多关注一下。短租房客主要的来源首先是游客，其次是各种原因来办事访友的人，还有就是本地年轻人小聚约会的场所，最后还有一类常被人忽略的就是医疗需求，例如外地来看病的家庭，这部分人很容易被忽略，但需求却非常强。对于公务出差的人考虑短租是很少的一种情况，发票是一个大问题，所以在你的民宿规模达到一定程度，开始公司化经营之前，先不用考虑这一部分人。为什么要想访客的来源呢？是因为这决定了你选房子的几个标准，也决定了你后续宣传的侧重点。游客和办事访友的客户对于交通便利要求很高，所以邻近地铁是一个很好的标准。另一方面，因为部分客户有用手机 APP 搜索的习惯，直线距离是另一个重要指标。靠近知名景区、美食街、娱乐场所和一些有名的老街都是很好的条件，而当地租金很高很热的金融中心、高新园区以及公司集中的工作区都是我们要避开的地段。商圈附近要辨证来看，如果这个商圈全国有名，比如重庆的观音桥，北京的王府井，这些地段有很高的价值。但如果仅仅是本地繁华的商圈，周围租金又贵，游客流量并不高，性价比就很低了。此外还有两个很好的选择，一是知名医院附近来应对医疗需求，二是大学附近。这里的知名医院一定是本地最好的医院之一，可以是专科的也可以是全科的。一般小病是不会有家属来陪护照顾的，但以国人的习惯，大病一定会去最好的医院进行治疗。这类房子既然是用来满足看病以及照顾病人的需求的，那么房屋好不好没太大关系，关键是要能做饭。在校的学生很喜欢小聚或者两个人的聚会，这点大家都懂的，我就不多说了。
选好大概的位置后，剩下的事情就是看房了。这里要注意两点：第一，看满 30 套房子之前不要订，因为没有比较你就不知道哪里更受欢迎，哪个房子的性价比更高。我一般的做法是找个中介骑电瓶车带我去转，一天下来怎么也能看个十几套。注意不要跟中介说你要做民宿，就说自己刚工作，一个人住或者跟朋友一起住，这样还能压低价格，降低成本。中介带你看的时候要尽量从中介的口中多了解周边小区的情况，包括但不限于租房的市场情况，还包括吃的、交通以及娱乐场所等，把自己当做真的要在这里住一样去思考就对了。第二，不要选高端小区和物业管理特别严的小区，这样的小区做民宿很容易被邻居投诉。你要选择相对开放一些的，租客比较多的小区，当然，设计成公寓类型的楼也是一个不错的选择。最后，房子不需要太好，因为一般太好的都比较贵。小区尚可，楼道里比较干净，但是房子本身较为脏乱差的反而是不错的选择，只要价格低就好，原因在第三步里面会详细解释。
第三步，租后改善，「凤变冰」。房地产投资市场里有一个很有意思的说法叫「凤变冰」，意思就是凤姐变冰冰，让你的房价品质提升一个档次，这决定了你的房子能不能租个好价钱。除了我们上面讨论的地段、面积等硬件条件之外，人为感觉也是一个非常重要的因素，这点很重要。可是市场上大多数的竞争者都不太在乎这一点，这也是我们之所以能在市场上有很好的竞争力的原因。如果你不信的话，看看自如和友家在市场上的发展你就知道了。当然，我们没有那么多精力和时间把房子整体装修一遍，那么，如何用最简单的方法把房子翻新成新房就是核心了。首先，卫生要做好，自己清扫也好，请个阿姨来打扫也好，一定要打扫干净。如果有异味，可以买些除味剂好好喷一下，不会花太多钱。如果涉及漏水等硬件问题，大可要求房东出资来修理。要做到关门关窗一天气味都不会太难闻，屋里没有太脏的地方的程度。然后我们要做的就是修砌瓷砖和地面等地方，我们要用洗涤剂把瓷砖的黑道道刷出来，实在不行可以用刀划一遍再涂漆。如果地板掉漆的话可以买点漆刷一下，墙壁有污渍的或者掉皮的清理后最好的办法是重新刷漆，现在的环保漆在京东上卖得也不贵，自己刷一遍，别用那种味道大的吓死人的漆，那种会被投诉的。也可以用墙纸，就是会麻烦一点。淘宝就有卖的，挑点有品位的颜色和图案干净的墙纸贴一下，基本这些事情三四天甚至一两天就搞定了，修葺完毕的房子会让你有焕然一新的感觉。第三是软装和布置，床和床垫一定要选好的，如果原先房东留下的床和床垫还不错就最好了，如果不好那就换一下。有人问会不会很贵，我的解决方案是去闲鱼上淘。咸鱼上有不少二手床垫其实非常好，货拉拉直接帮你拉到家也很方便。如果在闲鱼上淘不到也可以去淘宝定做，只不过成本会高一点。床上用品的品质也要选择好一点的，纯棉舒服的最好，整洁也很重要。最后是房间的风格定位以及装饰，很多人都喜欢标签化的产品，比如欧美风、机械风、时尚风以及轻奢风等，你可以留意一些装饰类的公众号，参考其中的设计，买一些配饰和装饰品，比如娃娃等将整个房子装饰一下，形成一种风格。真正的凤变冰做得要比这些多得多，不过我们这样做下来也可以让你的房子改变很多，从而至少提高 20% 的租金。其实，不用做到凤变冰，稍微收拾一下就放在平台上短租，配合我们之后的营销手段也是可以赚不少钱的。特别是像针对医院附近的医疗需求的短租，完全不需要设计和布置，只要能做饭，便宜就好。为什么针对旅游的特别是大学生群体的房子一定要装饰一下呢？因为你的这些客户在乎。
我来给你算笔账，前边所有的改善按照我的推荐最多五六千块钱就能搞定，而这些可以让我们轻轻松松把房价抬高 100 一个晚上，那么 5000 的成本 50 天就回本了。按照保守估计一年，365 天出租 200 天也是三倍的收益，而且这种好房子会让你的好评率位于周边房子之首，在平台上的曝光率也会大大提高，满租率也会提高不少。属于一点投入，多倍收入的好事情，何乐而不为呢？所以，我们在这部分要多花心思做好。
今天就跟大家分享到这儿，关于宣传推广等其他手段，我们下节课再接着聊。