大家好，我是天祥，欢迎来到月入一万零花钱系列课。今天我们接着上节课的内容讲，房子收拾好之后就该到了推广的时候。很多人有个误区，就是非要等房间装修好了才能上线。其实不然，房屋清洁完毕了就可以挂出来了，没装到位就先以较低的价格放出来，一方面可以低价促销出一些单子，另一方面也可以找朋友帮忙刷几单，写几条好评。这点在初期很重要的，因为人都是有从众心理的，有了出租记录和好评才能让后来的客户放心订房。
关于平台选择，正式运营时面临平台选择的问题。现在国内主流的平台有外来品 Air，中文名叫爱彼迎，这个平台在国外经营很多年，所以有一批洋气的粉丝。国内知名的有蚂蚁短租、小猪短租等，此外还有携程、飞猪等综合平台以及迅速崛起的一些平台，比如榛果、木鸟等，在 APP tore 中搜索一下就能出来很多。Air 适合一二线城市以及知名的旅游城市，很多国内艺术青年以及国外的游客会通过该 APP 来找房子。小猪和蚂蚁等 APP 本土化做得很好，符合国内大多数人的习惯，你可以根据自己房子的特点来主要关注和做营销。我的建议是，主流平台尽量都上，重点耕耘一两家。另外，新平台可以有选择性的上，主要是因为主流平台受众广、认知度高并且有足够多的客流，而新平台一般会伴随很多力度大的活动，适合推广，说白了就是自己订自己住都不会吃亏。但你不能拿你注册的身份证订房间，否则会被定为刷单，有封号的风险。如何让你的房子在展示的过程中，排名靠前，先于其他房源出租呢？各个平台都有不同的算法和推荐理由，我这里给大家推荐一些小的技巧。
第一，信息搜索页面优化。标题不能只写某某的家，或者一个自认为有格调的名称，而需要强调房源的内容、区位优势和房间特色等细节。封面图片尽量挑选光线良好条件下拍摄的卧室或者客厅的图片，如果有非常出色的公共空间，室外空间的设置也可以选择其作为首页图片。另外，图片一定要美化。自拍都修图的你怎么可以把自己的房间素颜放上去呢？当然也不要过分美化，因为会让租客产生较大的落差。房源详情页要由标题、照片、价格、描述、评论以及房东自我介绍等几个部分构成。
第二，照片的挑选。照片应该在光照条件好的时候拍摄以行板为最佳，卧室、厨房、卫生间以及公共空间等区域，最好每个房间有三张照片，从多角度对房源进行展示，照片总数在 15 到 20 张之间最为合适，因为手机端的用户通常只看照片就决定了是否下单。另外，单张照片最好逐一添加描述来刺激预定，适当地的增加主人和房间的互动照片，来增强住客可以想象到在空间中的体验感。图片可以适当的进行调整，可调整的元素有亮度、对比度、饱和度、光影、高光以及色调等，在适度调整的基础上，注意照片的真实性，适当地控制房客的期望值，可能会有更好的评价。
第三，价格设置。在初始阶段，使用较低的价格能够更吸引住客，设置时需要参考周边房源的价格。在好评和单量积累上来之后再提价。
第四，房间的描述尽量全面。目前，平台上信息填写完整的房源仅有 30%，这会影响房源在算法中得到的数值，进而影响排名。所以，你要尽量将房间的信息填写完整，不要觉得麻烦，要知道这些内容会影响你一两年内的订单。
第五，避免差评。当房源平均分在四分以下时，房源可能会被暂时下线，因此前五个订单对于房源来说至关重要，需要避免差评的出现。建议选择入住时间比较短的订单，更快积累好评，如果实在不幸，遇到刁钻客户给差评的情况下，最好积极的与客户进行沟通，看能不能让客户销差评，哪怕是撤评也是可以的。
第六，房东个性化的自我介绍中要尽量展示出自己有强烈辨识度的兴趣爱好个性标签。房东的个人身份和标识对房客有较强的吸引力，其实我在选择房子的时候，房屋的位置、装修面积以及价格都差不多的时候，房东是不是一个有趣的人，往往会成为我做决定的一个原因，虽然很多时候见不到房东，但写一些有温度的语言也是很好的。比如房东是一个每天不收拾家就睡不着的人，这样做就有很好的效果，此外，注册房东时填写女性身份会降低客户的防御性，可以找女朋友或者好朋友来担当，谁来经营就没有关系了。当然，男方长得很帅的话也有很好的效果，且回复要快，尽量避免订单取消，所以上多平台尤其要注意这一点，线上平台推广是很重要的一种路径，因为平台可以给你带来很多陌生的客户。但是我们经营短租民宿不能仅仅靠平台的流量，特别是当你有好几套房子在出租的时候。这时候我们就需要结合其他的资源来获取客户，比如可以混迹于各种论坛，群和朋友圈也是很好的宣传你自己民宿的地方。跟推销商品不一样，推销自己的房子总是喜闻乐见的。我有个在上海迪士尼旁边开民宿的朋友，我曾经就帮他转发过他房子的信息，并且说报我名字可以打折，还可以优先入住。多有面，是吧？所以，两者结合起来的营销才是王道。你还可以采取优惠券补贴的政策，入住送礼的方式会让你的朋友更愿意帮你转发。当然还是要看你自己的需要，我个人建议引导线上下单，虽然会分利润给平台，但这样有利于你平台的数据更好看，从而促进你的排名，使其更靠前。
第五，做好售后和服务。这不是轻松获得好评和推荐最简单的方法，但是做好了可以以非常低的成本换取非常高的好评率，同时这也是最容易被经营者忽略的地方。做过销售的朋友都知道让客户满意非常重要的，满意分为两个方面，一是硬件条件的满意，比如面积、地段、装修和床品等；另一方面是纯主观上的满意，比如服务、感觉、口缘等，海底捞在这块就做的绝对到位，所以才会有人宁愿等一个多小时也要排队。我们这部分主要讲的就是让客户主观感觉更好，首先要超出客户预期，硬件上我们确实好，但是房租已经比较贵了，所以客户不可能超出预期，只能从细节入手。给大家几个非常实用的小技巧，一，看房的时候让客户打听到好吃好玩的地方，交通情况派上用场了。为你的民宿准备一份周边美食交通攻略，如果是旅游城市，再准备一份旅行攻略，哪怕是从网上摘的也可以进行好看点的排版，如果能用彩色打印，做的漂漂亮亮的就更好了。有条件的可以自己买个打印机，不贵，在一个客户身上花不了几个钱，但是会让客户觉得你这个老板超贴心。也可以准备点好玩的小玩意儿，送上祝福，比如经常出租给大学生情侣短租的民宿可以写一句话：祝你俩拥有一个美好而幸福的夜晚或者配一个好玩的图，上边写上连职高的都住我们这儿等等。总之，只要是有意思的都可以。二，冰箱里留点零食和水之类的，就像滴滴礼橙专车专门给你配水和充电器一样，额外的服务加祝福或者好玩的细节都可以让客户收获到快乐，比如在冰箱里放点辣条，并且在辣条上贴一个小纸条，说：「就知道你会偷吃，不过是房东特意为你准备的。」这样效果就会很好，成本控制在一个客户十块钱以内是绝对可以做出一百块钱以上才有的服务效果。感受到你给的惊喜的客户最后给你写评价的时候不是好评都难。三，客户离开之后，有意引导他们提意见和给好评。可以跟客户说有意见的话尽管跟我说，我一定改。如果你感觉很好，能帮忙在平台上给个好评吗？基本问题不大，女孩子有时候还可以卖萌，效果会更好。当你的经营模式带来的赚钱效果还不错的时候，你可以考虑扩大规模。为了便于管理，房源距离不要太远，可以装修出不同的风格，供不同喜好的人选择，这时候就离你提前退休就越来越近了。
好了，以上就是我们这节课的主要内容，赶紧一起行动吧！